Voortgang uitvoering Omgevingsvisie Ede

Inleiding
Om de doelen van de Omgevingsvisie 2040 te kunnen waarmaken zijn financiële middelen nodig. Bij de Programmabegroting 2024-2027 is een voorlopige reservering gemaakt van € 30 miljoen in de Algemene Middelen. Als vervolg hierop is bij de Programmabegroting 2025-2028 een afzonderlijke reserve ingesteld voor de uitvoering van de Omgevingsvisie. Deze specifieke reserve Omgevingsvisie dient te borgen dat middelen, die nu gelabeld zijn voor de Omgevingsvisie, beschikbaar zijn op het moment dat deze daadwerkelijk voor uitvoering nodig zijn.

In deze bestuursperiode worden de ambities vanuit de Omgevingsvisie omgezet in ontwikkelkaders en wordt ingezet op het creëren van de juiste randvoorwaarden om de ambities waar te maken. En is er gestart met de planvorming van de grote gebiedsontwikkelingen, om in de periode tot en met 2040 de ontwikkelambities vanuit de omgevingsvisie waar te maken. De meeste investeringen in de gebiedsontwikkelingen liggen in de toekomst en daarmee in volgende bestuursperiodes. Hiervoor gaan we werken aan een meerjarenprogrammering.
We beperken de inzet op de reserve omgevingsvisie in voorliggende perspectiefnota tot de jaren 2025 en 2026 en daarmee tot de afronding van deze bestuursperiode. De meeste investeringsbesluiten voor de nabije toekomst zullen door een volgend college worden genomen, waarbij grote inzet op de reserve Omgevingsvisie wordt voorzien. Het is daarbij van belang om te kunnen beschikken over een bepaalde omvang van de reserve die ook mogelijkheden biedt om plannen en ambities tot realisatie te brengen en snel te kunnen anticiperen als ruimtelijke kansen zich voordoen.

Ontwikkel- en investeringsstrategie 2025-2026
In Ede komen in de ruimtelijke ontwikkeling veel verschillende opgaven samen. Dat maakt het uitdagend, maar ook erg complex om te komen tot gebiedsontwikkeling. Het vereist focus om, in tijden van ombuigingen, zelfbewust vanuit een heldere koers te blijven zoeken naar ontwikkelmogelijkheden. Voorbeelden van de opgaven die in Ede spelen zijn:

• Verstedelijkingsopgave.
• Herstructureringsopgave Vallei/Veluwestad.
• Vanuit ligging direct nabij Natura 2000, grote stikstofopgave.
• Hoge natuurwaarden en daarmee grote compensatieopgave.
• Veel agrarische bedrijven, met transitieopgave in het landelijk gebied.
• Netcongestie en energietransitie.

Deze combinatie van opgaven is deels uniek en zorgt ervoor dat we steeds meer op de kaart komen bij het Rijk en provincie Gelderland. Tegelijk brengt het ook grote (financiële) inspanningen met zich mee, die wij niet zonder (financiële) bijdragen van andere overheden kunnen dragen.
Vanuit externe ontwikkelingen hebben we om te gaan met rechterlijke uitspraken met betrekking tot de dragende systemen milieu en natuur. Deze juridische uitspraken betekenen dat wij gericht moeten sturen op natuurherstel en een gezonde leefomgeving. En dat ontwikkelingen uitsluitend mogelijk zijn met de juiste kaders en goede onderbouwingen op het gebied van stikstof, recreatiedruk, water, biodiversiteit, fijnstof, geluid en geurhinder. Hierbij is onze cirkel van invloed beperkt en zijn we ook zeer afhankelijk van keuzes en daadkracht bij rijk en provincie.

Om de initiatieven van buiten te (kunnen) blijven faciliteren, moeten we werken aan het scheppen van de juiste kaders, randvoorwaarden en maatregelen. Beleid richten we hier dan ook op in. Dit bereiken we door:

• Vanuit de ontwikkelkaders een integraal en samenhangend verhaal op te bouwen voor de ontwikkeling van Ede en het landelijk gebied, waarin de projecten worden voorzien van een breed maatregelenpakket.
• Voor grote projecten, zoals Doesburgerbroek, directe maatregelen te bieden op het gebied van emissieaanpak, natuurcompensatie en recreatie.
• Verder in te zoomen op juridische context en mogelijkheden en onmogelijkheden, wat is wanneer nodig? Hoeveel risico kunnen en willen we nemen?
• Kritisch blijven op haalbaarheid projecten & uitvoering beleid, capaciteit en investeringen gericht inzetten op haalbare resultaten.

Om onze eigen ambitie waar te maken én om onze ruimtelijke ontwikkelingen juridisch goed te onderbouwen is een maatregelenpakket nodig vanuit thematische programma's. Daarbij zien we als belangrijke programma's:

• Programma Emissie, waarbij we verder gaan met het traject van het intrekken van latente emissieruimte en komen we komen tot maatregelen voor emissie.
• Programma Landbouw, waarbij we ons inzetten om te komen tot goede regelingen voor bedrijfsbeëindiging, agrariërs steunen om te komen tot nieuwe ondernemingsplannen, natuur inclusieve landbouw en een houdbaar vergunningssysteem.
• Programma Verminderen Recreatiedruk op de Veluwe (Natura 2000), waarbij we inzetten op uitloopgebieden in combinatie met natuurcompensatie en uitleg van sportvoorzieningen en het aanbieden van recreatieve voorzieningen in het landelijk gebied.

Uit bovenstaande wordt duidelijk dat de transitie van het landelijk gebied essentieel is voor de uitvoerbaarheid van ontwikkelambities uit de Omgevingsvisie 2040.

Bovengenoemde ontwikkelingen vragen om nieuwe investeringen die via de P&C cyclus aan de raad worden voorgelegd. In tabel 3.5.1 is het verloop van de reserve weergegeven op basis van de besluitvorming tot op heden en de voorstellen in deze Perspectiefnota 2026-2029.

De inzet vanuit de reserve Omgevingsvisie is gericht op:

• Het afronden van het Ontwikkelkader Ede-Stad en het opstellen van de uitvoeringsagenda Ede-Stad.
• Het opstellen van het Ontwikkelkader Landelijk gebied en het verder voorbereiden van de emissieaanpak en het programma Landbouw.
• Het afronden van de haalbaarheidsfase voor de ruimtelijke ontwikkelingen in het programma Hart voor Hoogbouw Ede Zuid.
• Het afronden van de herijkingsopgave in het Stationskwartier.
• De verdere inzet op realisatie van WFC.
• Het openen van de grondexploitatie voor Doesburgerbroek fase 1.
• De vereiste maatregelen om te komen tot ontwikkeling van Doesburgerbroek, namelijk de ontsluiting Ede Noord-West en de benodigde natuurcompensatie.

Toelichting voorstellen
Uitvoeringsstrategie Ontwikkelkader Ede stad
Het gebiedsprogramma Ede-Stad bestaat uit het Ontwikkelkader en een Uitvoeringsstrategie. Het Ontwikkelkader wordt later dit jaar vastgesteld. Het Ontwikkelkader Ede Stad geeft een ruimtelijke uitwerking van de Omgevingsvisie Ede 2040 voor Ede-Stad. De Uitvoeringsstrategie richt zich op de organisatorische “hoe?”-vraag. Hoe zorgen we voor uitvoering van de gestelde ambities en beoogde ruimtelijke ontwikkeling van Ede-Stad? De Uitvoeringsstrategie doet uitspraak over organisatie, fasering, financiën en rolneming/grondbeleid en leidt tot een meerjarig uitvoeringsagenda voor Ede-Stad. De agenda geeft handvatten om te sturen op het schaalniveau van Ede-Stad en zorgt daarmee voor een integrale afweging die zich vertaalt op gebieds- en projectniveau.

Ontwikkelkader Landelijk gebied
We willen perspectief voor het landelijk gebied en de ondernemers blijven geven en de transitie in goede banen leiden. Rechterlijke uitspraken geven aan dat er duidelijke en uitvoerbare maatregelenpakketten moeten liggen die aantonen dat de natuur van het Natura 2000 gebied Veluwe en Binnenveld niet verslechteren. Om ruimtelijke ontwikkelingen zoals woningbouw mogelijk te maken heeft de gemeente een urgente (wettelijke) opgave om de natuur van de Veluwe in stand te houden, door stikstof emissies uit de landbouw te verlagen, natuur herstelmaatregelen in het landelijk gebied te nemen en recreatie in het landelijk gebied te versterken. Om het ontwikkelkader in 2026 te kunnen afronden inclusief te doorlopen MER procedure is veel inzet en expertise nodig.

Haalbaarheidsfase ruimtelijke ontwikkelingen Hoogbouw Ede Zuid
Eind 2025 wordt het stedenbouwkundig raamwerk ter besluitvorming aan de raad voorgelegd ten behoeve van de ontwikkeling van dit gebied voor de komende jaren. Vanaf 2026 werken we samen met onze samenwerkingspartner Woonstede gefaseerd verder aan deze gebiedsontwikkeling, waarbij per deelgebied besluitvorming plaats zal vinden met betrekking tot benodigde investeringen en kwalitatieve kaders op basis van het stedenbouwkundig raamwerk.

Planvorming ontsluiting Ede Noordwest
Uit verkeerskundige onderzoeken en berekeningen is gebleken dat voor de wijk Doesburgerbroek 600 woningen ontsloten kunnen worden aan de oostzijde van het gebied, op de Lunterseweg. Dit betekent dat de overige woningen (rond de 2.100 woningen) ontsloten moeten worden aan de westzijde van het gebied. In 2024 is de startnotitie Ontsluitingsweg Ede-Noordwest vastgesteld. Deze aanvraag betreft de kosten voor onderzoeken en inzet voor de verdere uitwerking, zodat op termijn een investeringsbesluit genomen kan worden. De bekostiging van de ontsluiting vindt plaats vanuit de gebiedsontwikkelingen (Doesburgerbroek en mogelijk Kievitsmeent 3). De voorfinanciering van deze kosten wordt bekostigd uit de reserve Omgevingsvisie.

Haalbaarheidsfase Doesburgerbroek fase 2
In aanloop naar opening van grondexploitaties voor Doesburgerbroek fase 2, zal verdere uitwerking van de plannen nodig zijn. De haalbaarheid zal de komende twee jaar verder worden uitgewerkt waarna, afhankelijk van de voortgang van fase 1, opening van de grondexploitatie voor fase 2 kan volgen.

Openen Grondexploitatie Doesburgerbroek fase 1
In het najaar van 2025 wordt de grondexploitatie Doesburgerbroek fase 1 ter besluitvorming aan de raad voorgelegd. Deze zal naar verwachting leiden tot een verplichte toevoeging van het voorziene negatieve resultaat aan de voorziening voor verliesgevende grondexploitaties.

Doesburgerbroek Natuurcompensatie
Tegelijk met de startnotitie Ontstluitingsweg Ede Noord West is in 2024 de startnotitie Compensatie Doesburgerbroek vastgesteld. De compensatieopgave voor natuur is in het kader van de Omgevingswet randvoorwaardelijk voor de realisatie van de woonwijk. Dit betekent dat eerst gecompenseerd moet worden, voordat de wijk uitgevoerd kan worden. Daarmee is inzet op Natuurcompensatie op korte termijn al van groot belang om de woningbouwontwikkeling mogelijk te maken binnen afzienbare tijd. De bekostiging van de natuurcompensatie vindt plaats vanuit de gebiedsontwikkeling Doesburgerbroek. De voorfinanciering van deze kosten wordt bekostigd uit de reserve Omgevingsvisie, zodra er grondopbrengsten binnenkomen volgt verrekening via de reserve Omgevingsvisie. De reserve Omgevingsvisie krijgt hiermee ook een revolverend karakter omdat in een later stadium bijdragen vanuit gebiedsontwikkeling worden teruggestort in de reserve.

Uitvoering ontwikkelperspectief Stationskwartier
Voor de uitvoering van het Ontwikkelplan Stationskwartier is in 2026 nog budget nodig om:

• Te kunnen inspringen op kansen die zich voor gaan doen vanuit programma’s en investeringen met betrekking tot economie, onderwijs en cultuur.
• De regie op de diverse ontwikkelingen binnen het stationskwartier te bewaken.
• De communicatie, overleggen en onderhandelingen met diverse externe stakeholders te kunnen voeren om te komen tot verdere uitvoering.

Planvoorbereiding Stationskwartier
De verdere planvoorbereiding voor het Stationskwartier bestaat met name uit het verder uitwerken van een vervolg op een eerste haalbaarheidsstudie Westhal. De huidige huurder zal het pand eind 2026 verlaten, waarmee er kansen komen op een nieuwe invulling van de Westhal. De studie zal zich richten op de wensen vanuit de gemeente in deze en de financiële gevolgen die dit meebrengt. Na de planvorming kan dan op basis van de uitwerkingen een investeringsbesluit worden voorbereid. Daarnaast wordt gewerkt aan een oplossingsrichting voor de molenbiotoop van de Keetmolen ten behoeve van de toekomstige ontwikkelingen in en rondom het stationskwartier.

Pascalstraat, haalbaarheidsstudie
Rondom Pascalstraat/Keesomstraat ontstaan initiatieven voor transformatie van kantoren naar woongebouwen. Om dit integraal aan te pakken, pakken we aan de voorkant een regierol voor een gebiedsgerichte aanpak, zodat samen met de betrokken ontwikkelaars de beste oplossingen gezocht kunnen worden op het gebied van parkeren, milieu e.d.. Deze transformatieopgave biedt tevens mogelijkheden voor huisvesting die benodigd is vanuit Woonstede in het kader van sloop/nieuwbouw Hoogbouw Ede Zuid.

SERO locatie Otterlo
In 2025 verwachten we de grondexploitatie SERO-locatie, Otterlo vast te laten stellen. Deze zal naar verwachting leiden tot een verplichte toevoeging van het voorziene negatieve resultaat aan de voorziening voor verliesgevende grondexploitaties. De oorzaak is dat de verlaatlocatie volledig wordt ingezet voor realisatie van sociale woningbouw (circa 12 woningen).

Ontwikkel en investeringsstrategie vanaf 2027
We zien dat de koers en voorbereidingen die zijn ingezet in volgende bestuursperiodes vraagt om opvolgende investeringen en gefaseerde uitvoering.
Te denken valt hierbij aan:

• De gebiedsontwikkeling Doesburgerbroek onder andere natuurcompensatie, infrastructuur zoals ontsluitingsweg en oversteekbaarheid N224, volgende fases van de ontwikkeling van het verdere plangebied (bandbreedte € 35 - € 50 miljoen).
• De ruimtelijke ingrepen in het programma Hoogbouw Ede Zuid (bandbreedte € 5- € 10 miljoen) .
• De gebiedsontwikkeling Stationskwartier (bandbreedte € 15 - € 20 miljoen).
• Het uitvoerings/investeringsprogramma volgend uit het ontwikkelkader Ede Stad.
• Het uitvoerings/investeringsprogramma volgend uit het ontwikkelkader Landelijk gebied.
• Uitvoering van gebiedsprogramma's en thematische programma's.

Daarmee zal de reserve Omgevingsvisie naar verwachting in 2027 de bodem bereiken, waarbij een tekort ontstaat dat de komende 5 tot 10 jaar kan oplopen naar indicatief circa € 70 miljoen. De Ontwikkel- en Investeringsstrategie kent qua fasering, doorlooptijd en omvang van investeringen nog een mate van onzekerheid. We werken vanuit de huidige planvorming door aan de verschillende businesscases, om expliciet investeringsbesluiten voor te kunnen leggen aan de raad. Op dit moment blijft het beeld bestaan dat er voor het behalen van de ambities vanuit de Omgevingsvisie blijvend geïnvesteerd moet worden en de komende jaren nog een flinke financiële impuls nodig is. Hiervoor blijven we in goed overleg met Rijk en Provincie, maar we zullen als gemeente ook zelf moeten blijven investeren. We stellen voor om in 2027 een incidentele storting naar de reserve Omgevingsvisie te doen van € 25 miljoen. Daarmee geven we een volgend college de mogelijkheid om de ruimtelijke koers verder invulling te geven.